--- title: "Donation entre vifs au Québec : l'essentiel | NotarIA" description: "Don d'immeuble en forme notariée (art. 1824 C.c.Q.), donations déguisée et indirecte, réserve d'usufruit : les points de vigilance." url: "https://notaria.solutions/fonctionnalites/actes/donation" locale: "fr-CA" type: "acte" section: "Type d'acte" published: "2026-07-19" updated: "2026-07-19" author: "Équipe NotarIA" reading_time: "6 min" fidelity: "exact" generator: "notaria-markdown/1" --- # La donation entre vifs, vérifiée clause par clause. La donation entre vifs transmet un bien de son vivant, à titre gratuit. Le don d'un immeuble doit être fait par acte notarié, sous peine de nullité absolue (art. 1824 C.c.Q.). NotarIA confronte chaque projet de donation au droit québécois — forme, capacité, réserves — et cite ses constats ; le notaire tranche. ## L'essentiel La donation entre vifs est le contrat par lequel une personne, le donateur, transmet de son vivant un bien à une autre, le donataire, à titre gratuit. Lorsque le bien est un immeuble, la loi exige la forme notariée, sous peine de nullité absolue (art. 1824 C.c.Q.) ; la publication au registre foncier rend ensuite le droit opposable aux tiers. La donation n'est pas toujours écrite noir sur blanc : une vente à prix très inférieur peut cacher une donation déguisée, et un avantage consenti de façon détournée — payer pour autrui, par exemple — peut s'analyser en donation indirecte. Le donateur peut aussi transmettre tout en gardant l'usage du bien, par une réserve d'usufruit. Ces concepts se déclinent selon le dossier ; le notaire en mesure les conséquences civiles et, en général, fiscales. ## Les points de vigilance Cinq sujets qui reviennent dans presque chaque dossier. - **La forme notariée** — Pour un immeuble, la forme authentique est une condition de validité (art. 1824 C.c.Q.), pas une simple précaution : un don sous seing privé s'expose à la nullité absolue. - **La capacité et le consentement** — Le donateur doit être en mesure de consentir valablement ; dans les dossiers sensibles, le notaire documente la capacité et l'absence de pression. - **La réserve d'usufruit** — Donner la nue-propriété en gardant l'usufruit permet de transmettre tout en conservant l'usage ou les revenus du bien ; la clause se rédige avec soin. - **Donations déguisée et indirecte** — Une vente à vil prix ou un avantage détourné peut être requalifié ; la qualification change les règles applicables, notamment la forme et la preuve. - **La publicité des droits** — La donation d'un immeuble se publie au registre foncier pour être opposable aux tiers (Loi sur la publicité des droits, RLRQ c. P-2.2) ; une omission peut compliquer un examen de titres ultérieur. ## Ce que le copilote vérifie Le copilote relit le projet comme un pair vigilant, avant la signature. - **Clauses manquantes par type d'acte** — Le projet est confronté aux exigences du type « donation » — qualification, réserves, charges du don — et les omissions sont signalées. - **Références périmées** — Les articles abrogés ou remplacés cités dans l'acte sont repérés, avec la référence à jour. - **Incohérences** — Écarts entre la qualification déclarée (vente ou donation) et les clauses rédigées, ou entre les pièces du dossier, signalés à revoir. - **Un constat cité — le notaire tranche** — Chaque constat est cité à sa source et classé par sévérité ; le notaire confirme, rejette ou finalise. Jamais l'IA. ## Questions fréquentes ### Une donation d'immeuble peut-elle se faire sans notaire ? Non : le don d'un immeuble doit être reçu en la forme notariée, sous peine de nullité absolue (art. 1824 C.c.Q.). Le notaire en assure aussi la publication au registre foncier. ### Qu'est-ce qu'une donation déguisée ? Une donation cachée dans un autre contrat — par exemple une vente à un prix très inférieur à la valeur réelle. La requalification a des conséquences civiles et, en général, fiscales ; le notaire qualifie l'opération selon le dossier. ### Peut-on donner tout en gardant l'usage du bien ? Oui, par une réserve d'usufruit : le donateur transmet la nue-propriété et conserve l'usage ou les revenus. C'est une clause technique dont les effets varient selon le dossier — votre notaire la calibrera. ## Des donations sans mauvaise surprise. Demandez une démonstration : le copilote relit vos projets de donation avant la signature. ## Voir aussi - [Le copilote de conformité](https://notaria.solutions/fonctionnalites/copilote-conformite) - [Glossaire du droit notarial](https://notaria.solutions/glossaire) - [La succession](https://notaria.solutions/fonctionnalites/actes/succession) --- Assistant — ne constitue pas un avis juridique. Le notaire valide, signe et tranche chaque acte.