La donation entre vifs, vérifiée clause par clause.
La donation entre vifs transmet un bien de son vivant, à titre gratuit. Le don d'un immeuble doit être fait par acte notarié, sous peine de nullité absolue (art. 1824 C.c.Q.). NotarIA confronte chaque projet de donation au droit québécois — forme, capacité, réserves — et cite ses constats ; le notaire tranche.
Équipe NotarIA · 19 juillet 2026 · 6 min
L'essentiel
La donation entre vifs est le contrat par lequel une personne, le donateur, transmet de son vivant un bien à une autre, le donataire, à titre gratuit. Lorsque le bien est un immeuble, la loi exige la forme notariée, sous peine de nullité absolue (art. 1824 C.c.Q.) ; la publication au registre foncier rend ensuite le droit opposable aux tiers.
La donation n'est pas toujours écrite noir sur blanc : une vente à prix très inférieur peut cacher une donation déguisée, et un avantage consenti de façon détournée — payer pour autrui, par exemple — peut s'analyser en donation indirecte. Le donateur peut aussi transmettre tout en gardant l'usage du bien, par une réserve d'usufruit. Ces concepts se déclinent selon le dossier ; le notaire en mesure les conséquences civiles et, en général, fiscales.
Les points de vigilance
Cinq sujets qui reviennent dans presque chaque dossier.
La forme notariée
Pour un immeuble, la forme authentique est une condition de validité (art. 1824 C.c.Q.), pas une simple précaution : un don sous seing privé s'expose à la nullité absolue.
La capacité et le consentement
Le donateur doit être en mesure de consentir valablement ; dans les dossiers sensibles, le notaire documente la capacité et l'absence de pression.
La réserve d'usufruit
Donner la nue-propriété en gardant l'usufruit permet de transmettre tout en conservant l'usage ou les revenus du bien ; la clause se rédige avec soin.
Donations déguisée et indirecte
Une vente à vil prix ou un avantage détourné peut être requalifié ; la qualification change les règles applicables, notamment la forme et la preuve.
La publicité des droits
La donation d'un immeuble se publie au registre foncier pour être opposable aux tiers (Loi sur la publicité des droits, RLRQ c. P-2.2) ; une omission peut compliquer un examen de titres ultérieur.
Ce que le copilote vérifie
Le copilote relit le projet comme un pair vigilant, avant la signature.
Clauses manquantes par type d'acte
Le projet est confronté aux exigences du type « donation » — qualification, réserves, charges du don — et les omissions sont signalées.
Références périmées
Les articles abrogés ou remplacés cités dans l'acte sont repérés, avec la référence à jour.
Incohérences
Écarts entre la qualification déclarée (vente ou donation) et les clauses rédigées, ou entre les pièces du dossier, signalés à revoir.
Un constat cité — le notaire tranche
Chaque constat est cité à sa source et classé par sévérité ; le notaire confirme, rejette ou finalise. Jamais l'IA.
Questions fréquentes
Une donation d'immeuble peut-elle se faire sans notaire ?
Non : le don d'un immeuble doit être reçu en la forme notariée, sous peine de nullité absolue (art. 1824 C.c.Q.). Le notaire en assure aussi la publication au registre foncier.
Qu'est-ce qu'une donation déguisée ?
Une donation cachée dans un autre contrat — par exemple une vente à un prix très inférieur à la valeur réelle. La requalification a des conséquences civiles et, en général, fiscales ; le notaire qualifie l'opération selon le dossier.
Peut-on donner tout en gardant l'usage du bien ?
Oui, par une réserve d'usufruit : le donateur transmet la nue-propriété et conserve l'usage ou les revenus. C'est une clause technique dont les effets varient selon le dossier — votre notaire la calibrera.
Pour aller plus loin
Des donations sans mauvaise surprise.
Demandez une démonstration : le copilote relit vos projets de donation avant la signature.
Assistant — ne constitue pas un avis juridique. Le notaire valide, signe et tranche chaque acte.